Kommersiya icarəsi nədir?

Kommersiya icarəsi biznes fəaliyyəti üçün əmlakdan istifadə barədə razılaşmadır. İcarəyə verən əmlakı təqdim edən tərəf, icarəçi isə ondan ödəniş qarşılığında istifadə edən tərəfdir. Mağaza icarəsi bunun pərakəndə satışla bağlı formasıdır. Anlayışların izahı.

Öz ehtiyacınızı əvvəlcə bir cümlədə yazın: burada nə satacaqsınız, kim işləyəcək və müştəri necə gələcək? Obyekt axtarışına bu cümlə ilə başlayın. Baxış zamanı verilən hər vədi həmin fəaliyyətlə əlaqələndirin.

Fərziyyə nümunəsi: Bakıda kiçik kafe açmaq istəyirsiniz. Tələbinizi sadəcə «yaxşı yerdə obyekt» kimi yazmayın. Oturacaq sahəsi, mətbəx, məhsul qəbulu və nəzərdə tutduğunuz iş saatlarını ayrıca göstərin.

Bu məqaləni danışığa hazırlıq üçün istifadə edin. Azərbaycan üzrə konkret hüquqi nəticəni bu xarici mənbələrdən çıxarmayın; seçdiyiniz obyektin sənədlərini yerli hüquqşünasa yoxlatdırın.

İcarəyə baxmazdan əvvəl nəyə diqqət etmək lazımdır?

Baxışa getməzdən əvvəl büdcəni, vacib tələbləri və qəbul etməyəcəyiniz şərtləri yazın. Yer, parklanma, sahə və qonşu biznesləri əvvəlcədən qiymətləndirmək FBFS-in də tövsiyəsidir. İcarə axtarışına hazırlıq.

Telefonla ilkin sualları verin

• Elan qiymətinə hansı ödənişlər daxildir, hansılar ayrıca hesablanır?
• Obyekt hansı vəziyyətdə təhvil veriləcək və bunu kim təsdiqləyəcək?
• Planlaşdırdığınız fəaliyyət barədə hansı sənədləri görə bilərsiniz?
• Təmir, lövhə və avadanlıq yerləşdirmək üçün hansı razılaşmalar tələb olunur?
• Müqavilə layihəsini baxışdan əvvəl göndərmək mümkündürmü?

Cavabları eyni sənəddə toplayın. «Sonra danışarıq» deyilən hər məsələni açıq sual kimi saxlayın. Məlumat çatmayan obyektə yekun qiymət verməyin.

Zonalaşdırma nə deməkdir?

Zonalaşdırma ərazidə hansı istifadəyə yol verildiyini müəyyən edən qaydalardır. ABŞ SBA-sı bəzi fəaliyyətlərin müəyyən ərazilərdə məhdudlaşdırıla və ya qadağan edilə bildiyini bildirir, yerli planlaşdırma qurumu ilə yoxlamağı tövsiyə edir. Bu, ABŞ kontekstidir. SBA-nın yerləşmə bələdçisi.

Bakıda obyekt seçirsinizsə, nəzərdə tutulan fəaliyyətin həmin ünvanda mümkünlüyünü aidiyyəti yerli qurumla və hüquqşünasla dəqiqləşdirin. «Əvvəl də burada kafe olub» sözünü yoxlama əvəzi kimi qəbul etməyin. Fəaliyyətinizi, ünvanı və planlaşdırılan dəyişiklikləri yazılı təqdim edin.

Baxışda özünüz üçün müştərinin gəlişini canlandırın: giriş haradadır, sifarişi haradan götürəcək, çatdırılma harada dayanacaq? Təxmini satış gözləntisini ayrıca yoxlamaq üçün biznes ideyasının sınaq planından istifadə edin.

İcarənin ümumi xərcini necə müqayisə etməli?

Hər obyekt üçün eyni xərc cədvəlini doldurun. Aylıq icarəni ayrıca, başlanğıc ödənişlərini ayrıca göstərin. Məbləği bilinməyən xanaya sıfır yazmayın; «dəqiqləşdirilməlidir» qeyd edin.

İcarə modellərində xərclərin tərəflər arasında bölgüsü dəyişir. FBFS ümumi ödənişli, xərclərin icarəçiyə ötürüldüyü və qarışıq modelləri fərqləndirir. Buna görə modelin adına yox, hər xərcin müqavilədə kimə aid edildiyinə baxın. İcarə modellərinin izahı.

Bu cədvəl qanuni öhdəlik siyahısı deyil, danışıq üçün suallardır. Hər cavabın yanında onu verən şəxsi və təsdiq sənədini qeyd edin. Şifahi cavabı razılaşdırılmış müqavilə bəndi kimi işarələməyin.

Fərziyyə nümunəsi: onlayn mağazanız üçün iki təhvil məntəqəsi seçmisiniz. Birində elan qiyməti aşağıdır, amma təmir işi hələ məlum deyil. Təmir təklifini almadan həmin variantı «daha ucuz» adlandırmayın.

Açılış üçün ayrılan pulu aylıq ödəniş imkanınızdan ayırın. Hesabı qurarkən pul axınının idarə edilməsi planına baxın. Sonra zəif satış ssenarisində də ödəyə biləcəyiniz həddi yazın.

İcarə haqqını aşağı salmaq üçün nə deməli?

Qiymət istəyinizi müqayisə ilə əsaslandırın və qarşı tərəfə konkret təklif verin. FBFS də yaxın ərazidəki obyektlərin tələb olunan qiymətini, sahəsini və təmir məlumatını araşdırmağı tövsiyə edir. Bazar araşdırması və danışıq.

Müqayisəni dürüst aparın

Eyni ərazidə fəaliyyətinizə uyğun alternativləri seçin. Hər biri üçün sahəni, vəziyyəti, əlavə ödənişləri və istifadə imkanını qeyd edin. Elan qiymətini faktiki bağlanmış müqavilənin qiyməti kimi təqdim etməyin.

Obyekt sahibinə bütün büdcənizi izah etmək əvəzinə təklifinizin səbəbini göstərin. Məsələn, təmir yükünü və müqayisə etdiyiniz alternativin şərtlərini danışın. Əlinizdə olmayan başqa təklif barədə iddia etməyin.

Uyğunlaşdıra biləcəyiniz danışıq nümunəsi

«Obyekt fəaliyyətimizə uyğundur. Təmir və əlavə ödənişləri nəzərə alaraq aylıq icarə üçün təklifimiz [məbləğ]-dir. Bu qiymət mümkün deyilsə, təmir müddətində əsas icarənin tutulmamasını və əlavə xidmətlərin siyahısının əvvəlcədən müəyyənləşdirilməsini müzakirə etmək istəyirik.»

Bu, hazır müqavilə bəndi deyil, fərziyyə əsasında yazılmış danışıq mətnidir. Mötərizədəki hissəni öz hesabınızla doldurun. Qarşı tərəfin cavabından sonra hansı şərti dəyişdirdiyini ayrıca yazın.

Əsas qiymət dəyişmirsə, icarəsiz başlanğıc dövrü, təmir üçün vaxt və əlavə imkanları müzakirə etmək olar. Bunlar FBFS-in sadaladığı danışıq mövzularıdır, avtomatik verilən güzəştlər deyil. Qiymətdən başqa danışıq variantları.

Özünüz üçün iki təklif hazırlayın: üstünlük verdiyiniz paket və qəbul edə biləcəyiniz alternativ. Hər ikisində ümumi ödənişi yenidən hesablayın. Qarşılıqlı təklif qurmaq üçün qiymət danışığı bələdçisindən də yararlana bilərsiniz.

İcarə müddəti necə seçilir?

Müddəti fəaliyyətinizin nə qədər sınaqdan keçdiyinə və obyektə qoyacağınız əməyə görə seçin. Qısa müddət çeviklik, uzun müddət isə daha aşağı aylıq qiymət üçün danışıq mövzusu ola bilər. FBFS hər iki variantı göstərir. Müddət üzrə seçimlər.

Özünüzə üç sual verin: bu yerdə satış gözləntisini yoxlamışam? Təmirə qoyacağım pulu hansı müddətdə geri qazanmağı planlaşdırıram? Biznes planı dəyişsə, müqavilədən necə çıxmaq istəyirəm?

Fərziyyə nümunəsi: kiçik marketinq komandası ilk ofisini tutur. Komandanın gələcək ölçüsü hələ aydın deyilsə, yalnız aylıq endirimə görə uzun öhdəlik götürməyin. Daha qısa müddət və uzatma şərti üzrə ayrıca təklif istəyin.

• Başlanğıc və bitmə tarixlərini təqvimdə göstərin.
• Uzatmaq istədikdə necə xəbər verəcəyinizi yazdırın.
• Uzatma zamanı qiymətin necə müəyyənləşəcəyini soruşun.
• Erkən çıxış istəyinizi və bunun mümkün xərcini müzakirəyə daxil edin.

Təmirin geri dönüşünü hesablamaq üçün satış fərziyyələrini açıq yazın. Bu işdə zərərsizlik nöqtəsinin hesablanması növbəti addım ola bilər. Nəticəni proqnoz kimi saxlayın, təminat kimi yox.

Mağaza üçün icarə müqaviləsində nəyi yazdırmalı?

Danışıq nəticələrini müqavilə layihəsi ilə bənd-bənd tutuşdurun. «Razılaşmışdıq» dediyiniz hər məsələ üçün sənəddə uyğun yeri tapın. Tapmadığınız şərti imzadan əvvəl yenidən müzakirəyə çıxarın.

İmzadan əvvəl yoxlama siyahısı

• Tərəflərin məlumatlarını və imza atan şəxsin səlahiyyətini yoxlatdırın.
• Obyektin ünvanını, sahəsini və istifadə məqsədini dəqiqləşdirin.
• Təmirin həcmini, məsul tərəfi və təhvil şərtini yazdırın.
• Əsas icarəni, əlavə ödənişləri və artım qaydasını ayırın.
• Depozitin qaytarılması və mümkün tutulmalar barədə aydın mətn istəyin.
• Uzatma, erkən çıxış və xəbərdarlıq qaydasını hüquqşünasla nəzərdən keçirin.

Təhvil üçün ayrıca vəziyyət siyahısı hazırlamağı təklif edin. Divarlar, döşəmə, avadanlıq və sayğaclar barədə müşahidələri qeyd edin. Şəkillərin və siyahının tərəflər tərəfindən necə təsdiqlənəcəyini razılaşdırın.

Kommersiya icarə müqaviləsi nümunəsi axtarırsınızsa, onu sual siyahısı hazırlamaq üçün istifadə edin. Müxtəlif bizneslər üçün vahid universal müqavilə olmadığını icarə haqqında ümumi icmal da qeyd edir. Konkret layihəni obyektə və fəaliyyətinizə uyğunlaşdırın.

Bu həftə danışığa necə hazırlaşmalı?

Həftənin sonunda əlinizdə müqayisə cədvəli və yazılı təklif olsun. İşi aşağıdakı ardıcıllıqla aparın, amma sənəd yoxlaması bitməyibsə özünüzü imza tarixinə məcbur etməyin.

1. Ehtiyacı yazın. Fəaliyyəti, yer tələbini və ümumi xərc həddini müəyyən edin.
2. Alternativləri toplayın. Uyğun obyektlərə eyni sualları göndərin.
3. Baxışı aparın. Şəkilləri, müşahidələri və cavabsız sualları qeyd edin.
4. Təklifi göndərin. Qiyməti və digər istəkləri bir sənəddə birləşdirin.
5. Layihəni yoxlatdırın. Qəbul edilən şərtləri müqavilədə tapın.

Hər işin qarşısına məsul şəxs qoyun. Mühasibdən ödənişlərin hesabını, hüquqşünasdan müqaviləni, özünüzdən isə məkanın biznesə uyğunluğunu qiymətləndirməyi istəyin. Açıq qalan məsələləri toplamaq üçün biznes risklərinin idarə edilməsi planına baxın.